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55 000€ d'écart entre deux estimations pour le même bien. Ça arrive plus souvent qu'on ne le pense.

Un penthouse à Louvain-la-Neuve, une maison à Chastre, une autre à Gembloux. Trois ventes en huit ans, confiées au même agent. Et sur la dernière : 55 000€ de différence avec l'estimation d'une autre agence.

Si vous cherchez un agent immobilier en Brabant Wallon ou à Namur, voici une histoire qui montre ce qui fait vraiment la différence quand on vend un bien.

Trois biens, huit ans, même agent



Denis est propriétaire dans le Brabant Wallon. Le genre de personne qui achète, revend, rachète. Trois transactions immobilières en huit ans, toutes confiées à Dominique Reiser, fondateur de STAG.

La première fois, c'était le penthouse de sa grand-mère à Louvain-la-Neuve.

"C'était ma première vente. Je n'avais aucune expérience avec les agences immobilières”, confie Denis.

Il ne savait pas à quoi s'attendre, mais il a fait confiance à Dominique Reiser. Le bien s'est vendu. Bien.

Quelques années plus tard, Denis achète une maison à Chastre. Puis la revend. En rachète une autre. La revend. Puis une à Gembloux.

À chaque fois, le même réflexe : rappeler Dominique.

"Comme il avait bien vendu, on a continué comme ça”, précise le client.

Il fait venir d'autres agences à chaque fois



Denis revient, mais il ne signe pas les yeux fermés.

À chaque vente, il contacte d'autres agences. Il compare les estimations, challenge les commissions, et s'assure qu'il fait le bon choix.

Les autres agences estimaient toujours plus bas. Et à chaque fois, Dominique a vendu au-dessus de son estimation.

Imaginez la scène. Vous recevez deux, trois agents chez vous. Chacun vous donne un chiffre différent. Vous devez décider. Mais sur quelle base ? Une décision à plusieurs centaines de milliers d'euros.

Denis a fait cet exercice trois fois. Et trois fois, le verdict était le même.

Du côté de STAG, ce challenge est bien accueilli.

"Ça fait partie du jeu, on est dans une profession ultra concurrentielle. Pour quelqu'un qui souhaite avoir le meilleur des services, c'est légitime d'aller voir ce que les autres proposent."

Dominique ajoute :

"C'est encore plus valorisant d'avoir des clients qui reviennent en ayant été curieux. Il sait comment on travaille, il veut légitimement aller voir ce que font les confrères, pas de souci. Et il revient malgré tout."

55 000€ d'écart sur la dernière vente



Sur la maison de Gembloux, Denis fait venir une autre agence. Leur estimation : 370 000€.

Dominique évalue le bien à 420 000€.

Denis avait fait ses propres calculs. Il tournait autour de 420 000€ lui aussi. Quand il a entendu 370 000€, quelque chose n'a pas collé.

"420 000€, c'était le chiffre que j'avais en tête. Ça correspondait à ce que je voulais vendre. Pas 370 000€."

Deux estimations. Deux visions du même bien.

Le bien se vend à 425 000€.

55 000€ de différence avec l'estimation de l'autre agence.

Concrètement, qu'est-ce que ça représente ? Une voiture neuve. Une rénovation complète de cuisine et salle de bain. C'est la différence entre une rénovation qu'on lance et une qu'on repousse.

Comment expliquer un écart pareil ?

"On est expert de notre zone géographique. J'habite Chastre depuis plus de 15 ans. Ce 370 000€ était totalement incohérent avec le marché local."

Dominique connaît chaque rue, chaque quartier, chaque type de bien dans cette zone. Il sait ce qui s'est vendu récemment, à quel prix, et pourquoi. Ce n'est pas une question de feeling. C'est une connaissance terrain qui se construit sur des années.

"On n'est pas magicien. On est là pour valoriser quelque chose, pas pour faire croire monts et merveilles. Mais quand on connaît sa zone, on sait ce qu'un bien vaut vraiment."

L'autre agence avait peut-être ses raisons d'annoncer 370 000€. Mais ce chiffre ne reflétait pas la réalité du marché à cet endroit.

Denis, lui, résume simplement :

"Je n'aurais pas perdu 55 000€... mais je les aurais laissés à quelqu'un d'autre.”

Une annexe non régularisée, une vente à sécuriser

 

La maison de Gembloux avait une particularité : une annexe dont la régularisation urbanistique n'était pas finalisée. Et la commune de Gembloux n'est pas réputée pour sa souplesse en matière administrative.

Denis voyait cette annexe comme une plus-value. Il voulait la valoriser comme unité indépendante.

Dominique était plus prudent.

"Tant que je n'ai pas un document de l'urbanisme qui m'atteste que c'est ok, ça ne l'est pas."

Mettez-vous à la place de Denis. Vous êtes à quelques semaines de la vente. Vous avez trouvé des acquéreurs enthousiastes. Mais il y a ce point en suspens. Cette annexe. Ce flou administratif qui pourrait tout faire capoter. Ou pire : vous revenir en pleine figure six mois après la signature.

Plutôt que de bloquer la transaction ou de prendre des risques, STAG a mis en place une solution.

"On a introduit une clause indiquant que les acquéreurs en faisaient leur affaire personnelle. Ça dédouane le vendeur de toute responsabilité dans le futur."

Les acquéreurs, enthousiastes, ont accepté. La vente s'est faite. Et Denis est protégé juridiquement. Pas de mauvaise surprise possible.

"Ça a permis à la fois d'avancer dans le dossier et de protéger le vendeur."

Une autre agence aurait-elle fait pareil ?

"Non." Denis est catégorique.

Ce qui fait la différence au quotidien



Au-delà des chiffres, Denis retient autre chose.

"Dominique est présent. Il nous revient après les visites."

Ça paraît simple. Mais combien d'agents disparaissent après la signature d’une mission ? Combien de propriétaires restent sans nouvelles pendant des semaines ?

"Sa commission est honnête. Tout était très bien."

Dominique explique sa philosophie :

"Travailler avec une agence, c'est bien. Mais on travaille avant tout avec un humain. Les gens signent pour la personne en face d'eux, pas pour le logo de l'agence."

Sur le travail fourni, il est transparent par rapport à son engagement :

"On passe parfois des après-midi, des journées entières à différents rendez-vous pour constituer un dossier et ne pas avoir d'imprévus. On gère les rendez-vous avec les notaires, les certificateurs, parfois un architecte ou un géomètre selon le dossier. Nos honoraires sont justifiés parce qu'on passe du temps. Tout travail mérite salaire."

Et quand il y a un doute sur une évaluation ?

"Si on a une évaluation pour un bien atypique, on refait une visite avec un deuxième agent pour se challenger. On a la possibilité de refuser des dossiers, mais ceux qu'on gère, on les gère bien."

Huit ans plus tard

 

Après trois ventes en huit ans, le bilan est là.

Au final : une vente à 55 000€ au-dessus de l'autre estimation, une clause qui le protège sur l'annexe, et un agent qu'il peut appeler quand il veut.

"Je le conseille vraiment à d'autres personnes”, confie Denis qui, aujourd'hui, cherche un bien pour investir. Il a demandé à Dominique de le tenir au courant.

La confiance, ça se construit sur la durée. Denis en est la preuve.

Et vous ?

 

Vous aussi, vous avez peut-être reçu des estimations très différentes pour votre bien. Vous vous demandez laquelle est la bonne. Vous hésitez à faire confiance.

Posez-vous deux questions.

Est-ce que cet agent connaît vraiment ma zone ? 

Est-ce qu'il me dit ce que je veux entendre, ou ce que je dois savoir ?

Un écart de 55 000€ entre deux évaluations, ça arrive plus souvent qu'on ne le pense. La différence, c'est l'agent qui la fait.

→ Lire aussi : Pourquoi 110 clients nous ont mis 5 étoiles

Ce qu'il faut retenir

 

  • Trois ventes en huit ans avec le même agent, malgré la concurrence d'autres agences à chaque fois. 
  • Un écart de 55 000€ entre l'estimation STAG et une autre agence. 
  • Une clause de protection sur une situation urbanistique non finalisée.
  •  Un agent présent qui revient après chaque visite et suit le dossier de A à Z.

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