Quand un propriétaire nous appelle pour une gestion locative à Namur ou en Brabant Wallon, sa première question est presque toujours la même. Qu'est-ce que vous faites exactement, et qu'est-ce qui continue de passer par moi ?
Nous devenons l'interlocuteur de votre locataire. Vous restez celui qui décide.
Cette page détaille ce que cela veut dire, ce que ça coûte, et les biens que nous refusons.
Ce que nous voyons chez les propriétaires qui gèrent seuls
Deux choses reviennent.
La réactivité d'abord. On n'habite pas toujours à côté du bien, on a une autre activité professionnelle, et un locataire appelle quand le problème se pose, quelle que soit l'heure. Il attend souvent avant de signaler quoi que ce soit : quand l'information arrive, le dégât des eaux est déjà plus important qu'il ne l'était le premier jour, et c'est le moment où il faut pouvoir joindre un professionnel dans la journée.
La seconde est moins visible et pèse plus lourd. Une location met face à face deux personnes qui finissent par se connaître. Dominique Reiser, fondateur de l'agence, le décrit comme ceci :
« Il y a le côté humain qui vient très vite contrecarrer ce statut de propriétaire locataire. Les propriétaires sont plus enclins à accepter d'être payés un petit peu plus tard. »
Un premier retard passe sans qu'on en fasse une histoire. Le mois suivant, le décalage devient la norme. Un an plus tard, réclamer le certificat d'entretien de la chaudière est devenu embarrassant, et on ne le réclame plus.
Ça s'installe sans que personne l'ait décidé.
Ce que change un professionnel entre vous et votre locataire
Un locataire qui a une agence en face de lui sait à quoi s'en tenir dès la signature. Les dates figurent au bail, elles sont les mêmes pour tout le monde, et le décalage d'un virement se négocie moins facilement avec une agence qu'avec un propriétaire qu'on croise dans le hall.
« Les locataires sont moins enclins à essayer de jouer parce qu'ils savent qu'en face d'eux, ils ont un professionnel. C'est contractuel, c'est signé, ça doit être payé, les dates sont données. »
Ça commence à la signature du bail, où nous inscrivons un ordre permanent pour le paiement du loyer. Un loyer qui n'arrive pas n'est donc pas un oubli, et nous le voyons le jour même. Le même effet joue sur l'administratif, qui finit facilement par passer au second plan : la preuve d'assurance, le ramonage, l'entretien de la chaudière selon la périodicité applicable au combustible. Un propriétaire n'a pas toujours l'habitude de les réclamer, ou n'a pas envie de déranger. Une agence les demande chaque année, et c'est une formalité.
Le compte tiers. Chaque gestion a son propre compte, qui reçoit les loyers et les charges du bien. C'est ce qui nous permet d'attester du moment exact où le paiement arrive, avec l'historique complet du dossier sous les yeux. Si le loyer n'est pas là, la relance part très vite, et elle part de nous. Dès qu'il arrive, il vous est reversé, déduction faite de nos honoraires. Nous ne le gardons pas jusqu'à une date de versement mensuelle.
Vous gardez la décision
Vous continuez à décider de ce qui se passe chez vous. Dominique le formule comme ceci :
« On est missionnés, on n'est pas mandatés. On ne prend pas de décision sans l'accord préalable de nos clients. »
Les corps de métier sont les vôtres. Avant toute signature de mission, nous vous demandons les professionnels que vous connaissez et avec qui vous souhaitez travailler : votre toiturier, votre chauffagiste, l'électricien qui est déjà venu chez vous. Si vous n'en avez pas, nous travaillons avec des professionnels locaux que nous sollicitons régulièrement.
Le jour où une fuite se déclare, nous savons déjà qui appeler et vous savez déjà qui interviendra chez vous.
Ce qui se passe quand un problème survient un dimanche soir
Le locataire nous signale l'incident et l'agent qui suit votre bien reçoit la notification sur son téléphone.
Nous commençons par stopper l'incident, pour que le dommage n'aille pas plus loin. Une fuite qu'on laisse courir jusqu'au lundi matin n'est plus la même fuite. Puis nous vous prévenons, et nous appelons le professionnel de votre liste s'il y en a un pour ce type d'intervention.
La réparation, elle, passe par un devis, et ce devis est validé par vous.
L'urgence ne se discute pas. La dépense se valide.
Ce que comprend la gestion locative
- Perception des loyers et des charges sur un compte tiers propre à votre bien
- Reversement du loyer dès réception
- Relance du locataire en cas de retard de paiement
- Visite du bien une fois par an, parfois deux, suivie d'un compte rendu détaillé
- Demande annuelle des documents d'entretien, chacun selon la périodicité qui lui est applicable : police d'assurance, ramonage, entretien de la chaudière
- Indexation annuelle du loyer à la date anniversaire du bail
- Décompte annuel des charges, avec la comptabilité des provisions versées par le locataire
- Prise en charge des imprévus et organisation des interventions
- Contact direct avec le locataire, qui sait qu'il doit s'adresser à l'agence et non à vous
Deux agents de l'équipe STAG suivent les biens en gestion, Dominique Reiser et Chloé Vielvoye.
La visite annuelle, et ce que vous en recevez
Une fois par an, parfois deux, nous passons voir le locataire. C'est une visite de courtoisie, pas une inspection : nous regardons comment le bien est tenu, l'humidité, l'aération, l'état des entretiens, et nous prenons la température côté locataire, ce qui peut aussi nous permettre d'anticiper un congé plutôt que de le découvrir.
Vous en recevez un compte rendu détaillé, avec des photos quand il y a quelque chose à montrer.
Et le cas échéant, nous vous disons quand il faut rafraîchir. Un propriétaire qui ne vient jamais sur place ne doit pas apprendre du jour au lendemain que ses murs sont gris et que sa cuisine ne tient plus. Une petite réparation faite au moment où on la constate coûte moins cher qu'un chantier, et un chantier qu'on ne peut pas mener avec un locataire en place, ça peut vouloir dire lui payer l'hôtel le temps des travaux.
Avec les années, cet historique nous dit ce qui a été réparé et quand, ce qui vieillit, ce qu'il faut surveiller.
Ce que la gestion locative ne comprend pas
La mise en location est une prestation distincte, facturée séparément. Elle intervient au début de la gestion si le bien est vide, ou en cours de gestion au départ d'un locataire. Les états des lieux d'entrée et de sortie sont facturés en plus, chacun séparément.
Le suivi de chantier et les gros travaux sortent du cadre. Ouvrir à un professionnel, suivre l'avancement et coordonner plusieurs corps de métier demande du temps. Ce temps est chiffré au cas par cas et inscrit dans la mission avant que quoi que ce soit ne commence.
Les biens que nous ne prenons pas en gestion
Nous nous montrons exigeants à l'entrée, et c'est délibéré. Nous regardons la conformité urbanistique, la salubrité, la luminosité, et le permis de location quand le bien y est soumis.
Le dernier bien que nous avons refusé était une maison unifamiliale divisée en sept kots. Les kots avaient une taille correcte, mais la division ne répondait pas à la réglementation communale. L'électricité n'était pas conforme. Deux des kots se trouvaient au niveau des caves, avec très peu de lumière et une hauteur sous plafond hors normes. Nous avons dit non, et nous avons expliqué au propriétaire ce qu'il faudrait régulariser avant de reparler de gestion.
Un bien ancien, en revanche, n'est pas un problème. Une vieille cuisine ou une salle de bain qui a vécu se louent très bien dès lors que le loyer correspond à l'état du bien. Ce que nous regardons, ce n'est pas l'âge.
Si vous êtes en train d'acheter pour louer, notre guide de l'investissement locatif à Namur détaille ce qu'il faut vérifier avant de signer.
La mise en location à Namur et en Brabant Wallon
Publicité du bien
Site de l'agence, portails immobiliers, réseaux sociaux, mailing de l'agence
Quelques jours d'attente
avant les premières visites, le temps que les candidatures se regroupent
Visites individuelles
sur rendez-vous, que nous assurons nous-mêmes
Présentation des candidatures retenues
avec notre avis. Le choix final vous revient.
Signature à l'agence
en présence du propriétaire, du locataire et du garant s'il y en a un.
Le tri s'appuie sur les documents que la réglementation nous autorise à demander, et sur ce que nous observons pendant la visite, puisque nous recevons les candidats nous-mêmes.
Dans notre expérience, il faut en moyenne autour de deux semaines pour trouver un locataire. Les premières demandes arrivent dans la semaine qui suit la mise en publicité, les visites se regroupent la semaine d'après. Sur un bien que nous gérons déjà, la remise en location est plus simple à lancer : le dossier est constitué et nous connaissons déjà le bien.
Nos honoraires de gestion locative et de mise en location
Tous les mois ne se ressemblent pas.
Certains se résument à percevoir le loyer, le reverser et vérifier que tout est en ordre. D'autres commencent par un retard de paiement ou par une fuite : plusieurs échanges, un déplacement, un professionnel à faire venir, un devis à vous soumettre, une réparation à suivre jusqu'au bout.
Nos honoraires couvrent les deux. Ils ne se recalculent pas selon le mois qui arrive.
| Prestation | Honoraires |
|---|---|
| Gestion locative | Environ 10% du loyer, hors TVA |
| Mise en location | Un mois de loyer, hors TVA |
| État des lieux | Exemple : 165 € hors TVA à votre charge, pour un appartement deux chambres |
Un passage ponctuel sur votre bien fait partie de la gestion et ne se facture pas. Si les interventions deviennent régulières, elles sortent d'une gestion courante et sont chiffrées à part, comme le suivi de chantier et les gros travaux. Les honoraires sont négociables, à la baisse sur un loyer élevé, une colocation ou plusieurs biens confiés, légèrement à la hausse sur un loyer faible.
Sur l'état des lieux. En Belgique il est à frais partagés, vous en payez la moitié et le locataire entrant l'autre moitié : le montant indiqué est donc votre part. Chacun repart avec le même document, accompagné d'une centaine de photos. Le tarif varie selon la taille du bien.
La mission de gestion est conclue pour un an. Elle se reconduit tacitement d'année en année, sauf si vous nous prévenez un mois avant l'échéance.
Notre zone : Namur, Gembloux et 25 à 30 kilomètres autour
Nous gérons des biens dans un rayon de 25 à 30 kilomètres autour de notre agence namuroise. Namur et ses quartiers, Gembloux, et une partie du Brabant Wallon.
Cette limite est volontaire. Une gestion locative suppose de pouvoir se déplacer sur le bien rapidement, et un portefeuille étalé sur toute la Wallonie ne le permet pas.
Faire le point sur votre bien
Ça commence par un appel ou un rendez-vous à l'agence. Nous vous expliquons comment nous travaillons, ce que la gestion comprend et ce qu'elle ne comprend pas.
Vient ensuite une visite du bien, qu'il soit occupé ou vide. C'est à ce moment que nous vous disons s'il est gérable en l'état, ce qu'il faudrait régler avant, ou que nous ne le prenons pas. Vous en ressortez avec une réponse claire, y compris si cette réponse est non.
L'agence compte près de 140 avis Google cinq étoiles depuis sa création.
Votre bien, occupé ou vide Un appel suffit pour commencer. Si votre bien est déjà loué, nous reprenons la gestion avec le locataire en place.
Questions fréquentes sur la gestion locative
Environ 10 % du loyer hors TVA, négociable selon le bien et le montant du loyer. La mise en location, facturée un mois de loyer hors TVA, et les états des lieux sont facturés séparément. Un passage ponctuel sur votre bien ne se facture pas. Des interventions régulières, le suivi de chantier et les gros travaux sont chiffrés à part.
Dès sa réception sur le compte tiers, déduction faite de nos honoraires. S'il y a plusieurs lots et qu'un loyer manque encore vers le 6 ou le 7 du mois, un premier versement part pour ce qui est arrivé, un second suit pour le reste.
Nous organisons l'intervention avec les corps de métier que vous nous avez communiqués avant la signature de la mission, ou avec des artisans locaux si vous n'en avez pas. En cas d'urgence, nous commençons par limiter le dommage, puis nous vous prévenons. Aucun devis n'est accepté sans votre validation.
Le bien est mis en publicité sur le site de l'agence, les portails immobiliers, les réseaux sociaux et notre mailing. Nous recevons les candidats nous-mêmes, puis nous vous présentons les dossiers retenus avec notre avis. Le choix final vous revient. Dans notre expérience, comptez en moyenne autour de deux semaines.
Le paiement du loyer fait l'objet d'un ordre permanent inscrit au bail, et le compte tiers nous permet de constater le retard immédiatement. Une relance part sans attendre. Le bail prévoit les conséquences d'un paiement tardif, et nous n'attendons pas trois semaines avant d'envoyer un recommandé ou d'aller chez le juge de paix.
L'âge n'est pas un critère. Une cuisine ou une salle de bain qui a vécu ne pose pas de problème dès lors que le loyer correspond à l'état du bien. Ce que nous regardons, c'est la conformité urbanistique, la salubrité et la sécurité du logement.
Oui. Nous nous déplaçons sur place que le bien soit occupé ou vide, et nous reprenons la gestion avec le locataire en place.
Non. Nous préférons agir sur ce que nous maîtrisons : les conditions inscrites au bail et l'ordre permanent signé avec le locataire. Un retard se traite le jour où nous le constatons.
Un an. Elle se reconduit tacitement d'année en année. Si vous souhaitez y mettre fin, prévenez-nous un mois avant l'échéance.