Sur les dossiers que nous rentrons en portefeuille chez STAG, agence immobilière à Namur, six maisons sur dix présentent une infraction urbanistique. Le vendeur ne le sait presque jamais. Et vous, vous le savez ?
Vous prévoyez de vendre votre bien à Namur ou en Brabant Wallon. Vous pensez avoir un dossier propre. Mais entre votre annonce et la signature chez le notaire, il y a une liste de documents obligatoires, des renseignements à demander, des certificats à obtenir. Tout doit être en ordre avant la première visite. Sinon, la vente cale au moment du compromis.
Voici ce qu'on vérifie systématiquement avant de mettre un bien en publicité.
L'urbanisme : le piège qui touche la majorité des vendeurs
Sur les dossiers que STAG rentre en portefeuille, plus d'un sur deux présente une infraction urbanistique. Dominique Reiser, fondateur de l'agence, voit ça toutes les semaines depuis huit ans.
À préciser : ce chiffre concerne essentiellement les maisons. Les appartements en sont quasi totalement absents, et les constructions récentes ou les terrains à bâtir non plus. C'est principalement sur les maisons des années 20 à 50 que les infractions remontent. Et il y en a beaucoup à Namur et en Brabant Wallon.
"Les vendeurs tombent des nues. Ils me disent : je pensais que c'était OK, ou j'ai acheté comme ça à l'époque, c'était déjà bon."
Ce qu'on découvre ? Toujours les mêmes choses. Une annexe construite sans permis. Une véranda ajoutée par les anciens propriétaires. Des travaux faits un peu en freestyle. Des fenêtres de toit qui donnent chez le voisin sans respecter les règles de la zone.
Parfois, vous avez un document. Vous pensez que c'est bon. En grattant, on se rend compte que les plans ne sont pas signés par l'architecte. Ou qu'ils ne sont pas cachetés par le service urbanisme de la commune. Le papier existe, mais il ne vaut rien administrativement.
Pourquoi c'est aussi critique ? Parce que chaque compromis de vente en Belgique contient une clause type sur l'urbanisme. C'est le minimum légal d'une vente : un accord sur la chose vendue, et sur son prix. Si une infraction sort en cours de route, la chose vendue n'est plus celle que l'acheteur imaginait. Ça peut impliquer des travaux. Une remise en conformité. Parfois une démolition.
"Tant que je n'ai pas un document de l'urbanisme qui atteste que c'est ok, ça ne l'est pas."
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La liste des documents obligatoires pour vendre en Wallonie en 2026
Le marché immobilier wallon a connu une hausse de 16,7% des ventes en 2025, portée par la réforme des droits d'enregistrement à 3%. À Namur, la progression a été de 16,2%, avec une hausse du prix médian d'une maison de 14,3% (à 260 000€). Plus de transactions, c'est plus de dossiers à constituer. Et donc plus d'occasions de découvrir une infraction qui dormait depuis vingt ans.
Avant de publier la moindre annonce, voici ce qu'il faut réunir.
Le certificat PEB. Obligatoire dès la première annonce. Le score doit figurer dans toute publicité, en ligne, en vitrine, ou à votre fenêtre. Valable 10 ans. À charge du vendeur. Compter entre 150 et 300€. Un PEB absent peut entraîner une amende de 62,50€ à 2500€. À noter : un bien classé F ou G subit une décote moyenne de 15 à 20% par rapport à un bien équivalent en A ou B.
Le contrôle électrique. Obligatoire pour toute vente d'habitation. Réalisé par un organisme agréé selon le RGIE. À charge du vendeur. Compter 150 à 250€. Un rapport négatif n'empêche pas la vente, mais l'acheteur dispose alors de 12 mois (installation post-1981) ou 18 mois (pré-1981 jamais contrôlée) pour mettre en conformité après l'acte.
L'extrait BDES (Banque de Données de l'État des Sols). Obligatoire depuis 2019. À fournir avant la signature du compromis de vente. 30€. Demande à faire sur le site de la BDES wallonne.
Les renseignements urbanistiques. Demande à faire auprès du service urbanisme de la commune. C'est ici qu'on découvre les infractions, les servitudes, les permis manquants.
Le DIU (Dossier d'Intervention Ultérieure). Pour tous les travaux réalisés depuis 2001. Un carnet d'entretien avec factures, plans et photos, à remettre à l'acheteur le jour de l'acte. Gratuit, à constituer soi-même.
Le contrôle de la citerne à mazout. Obligatoire si elle contient 3000 litres ou plus. Contrôle d'étanchéité par un technicien agréé. À charge du vendeur.
Les documents de copropriété si vous vendez un appartement. PV des trois dernières assemblées générales, charges courantes, fonds de réserve, travaux votés, règlement de copropriété. À demander au syndic dès la décision de vendre.
Selon le bien, d'autres documents peuvent s'ajouter. Permis de construire, plans d'architecte, contrat de bail si le bien est loué.
Petite parenthèse au passage : ces frais (PEB, contrôle électrique, citerne mazout) sont légalement à charge du vendeur. Mais ils font parfois partie de la négociation. Chez STAG, il nous arrive volontiers d'en faire cadeau à nos clients selon les dossiers. C'est aussi ça, un accompagnement de A à Z.
Comment on prépare votre dossier chez STAG
Quand vous signez la mission de vente, l'agent qui s'occupe de votre dossier active immédiatement notre checklist.
Cette checklist couvre tous les cas de figure en Belgique, par région. Wallonie, Flandre, Bruxelles : les règles changent, et on doit suivre. Selon votre bien, certains documents s'activent, d'autres pas.
Chaque agent gère son propre dossier de A à Z. Pas de délégation entre agents. Les seuls intervenants externes sont les certificateurs (PEB, électricité, amiante en Flandre, citerne mazout) et le notaire. Le notaire, lui, prend en charge les demandes auprès des instances publiques : renseignements urbanistiques, BDES, documents cadastraux.
Concrètement, dès la signature de votre mission de vente, on envoie un mail au notaire avec les documents d'usage, et on demande les pièces nécessaires au compromis de vente. Vous êtes en copie. Tout le monde voit ce qui se passe, qui demande quoi, à quel moment.
Tout est vérifié avant la mise en commercialisation. Pas de visite, pas d'annonce, tant que le dossier n'est pas complet. C'est ce qui évite les mauvaises surprises lors des premières visites, et surtout au moment du compromis.
Pour vous, ça change quoi ? Vous n'avez pas à courir après les documents à la dernière minute. Vous savez où vous en êtes. Si un problème sort, on le découvre avant l'acheteur.
→ Découvrez notre équipe d'agents immobiliers à Namur et en Brabant Wallon
Quand un document manque : comment on rattrape la vente
Sur le terrain, ça ne se passe pas toujours comme prévu.
Cas vécu récemment. Un bien à Bruxelles, dans une rue où le règlement urbanistique impose de conserver le matériau d'origine pour les châssis. La vente est en cours, les renseignements urbanistiques sont OK, pas d'infraction.
Entre la réception des documents et la signature de l'acte, les propriétaires décident de remplacer leurs châssis. Le professionnel qu'ils ont choisi n'est pas de la région. Il ne connaît pas le règlement local. Il leur installe des châssis en aluminium, alors que l'original était en bois.
Infraction. À quelques semaines de la signature.
"Ça a été très chaud", reconnaît Dominique. La régularisation a été rattrapée juste avant l'acte. Vente sauvée.
Cette anecdote illustre une réalité simple. Même un dossier propre au départ peut basculer en cours de route. C'est pour ça qu'on garde la main jusqu'à l'acte, pas seulement jusqu'au compromis.
Quand un vendeur arrive avec un dossier incomplet, la règle chez STAG est la transparence immédiate.
"On dit les choses tout de suite. Expliquer maintenant passe toujours mieux que revenir deux semaines après avec une mauvaise surprise."
Le problème est posé, la solution est proposée, on avance.
Le notaire intervient dès le début, pas seulement à l'acte
Beaucoup de vendeurs croient que le notaire entre en scène pour la signature. C'est faux.
Le notaire intervient dès la signature de la mission de vente. C'est lui qui demande les renseignements urbanistiques à la commune. C'est lui qui obtient l'extrait BDES. C'est lui qui réunit les documents nécessaires au compromis de vente. Sans lui, le dossier n'avance pas.
STAG travaille avec l'étude de Maître Géraldine Van Bilsen à Namur. Échanges directs par GSM. Réactivité, professionnalisme, prise de temps pour expliquer aux clients.
"On la recommande sans la pousser. Le seul avantage qu'on a, c'est qu'on a des contacts privilégiés. C'est une étude très carrée."
Le vendeur reste libre de choisir son notaire. Mais une étude proactive change la durée du dossier. Quelques semaines de gagnées, parfois.
Aller au-delà du minimum légal : notre approche de l'information
En Belgique, le vendeur a une obligation légale d'information envers l'acheteur. Notre approche : aller plus loin que cette obligation légale.
Parce que certaines informations ne sont pas obligatoires en Belgique. Et c'est parfois là que ça coince.
Prenez l'amiante. En Wallonie, il n'y a pas encore d'obligation de fournir un inventaire amiante à la vente. Pourtant, sur le terrain, on voit régulièrement des plaques d'éternite ondulées dans des hangars, des garages, des toits d'annexe. On voit aussi des propriétaires qui s'en débarrassent à la déchetterie, cachées dans du brol, plutôt que de faire appel à une société agréée.
Ça part vite. Sauf que quand l'acheteur découvre l'amiante après l'acte, c'est un coût colossal pour lui. Et un risque de contentieux pour le vendeur.
Notre réflexe quand on en voit : on le signale aux acquéreurs avant l'offre. On les oriente vers une société agréée pour le diagnostic. Mieux vaut perdre une visite que perdre une vente trois mois après la signature.
Autre cas vécu. Un chalet vendu il y a quelques années. Cadastré, habitable, en pleine forêt. Tous les documents en règle. PEB, électricité, urbanisme. Transparence complète. La vente se fait.
Quelques mois après l'acte, l'acquéreur entame des travaux. Il découvre des termites. Des parties entières du chalet sont défoncées. Travaux importants.
Ni les vendeurs ni STAG n'avaient cette information. En Belgique, le test termites n'est pas obligatoire avant une vente.
"Maintenant, sur ce type de bien, on fait venir un professionnel. Pour rassurer à la fois les vendeurs et les acquéreurs. Si tout est OK, on a un document. Si ce n'est pas OK, on le dit avant la vente."
C'est une démarche supplémentaire, pas obligatoire. Mais elle protège le vendeur contre un éventuel recours et l'acheteur contre une mauvaise surprise après l'acte.
Questions fréquentes
Combien coûtent les documents obligatoires pour vendre une maison à Namur ? Comptez environ 350 à 600€ pour les documents de base : 150 à 300€ pour le PEB, 150 à 250€ pour le contrôle électrique, 30€ pour l'extrait BDES. À ajouter selon le bien : contrôle citerne mazout, CertIBEau, certificats de copropriété.
Que se passe-t-il si une infraction urbanistique est découverte pendant la vente ? Dans le meilleur des cas, on régularise. Dans le pire, le compromis est bloqué jusqu'à la mise en conformité. C'est pour cette raison qu'on vérifie tout avant la mise en publicité, et pas après une offre.
Qui paie le contrôle électrique : le vendeur ou l'acheteur ? Le vendeur. C'est lui qui a l'obligation de fournir le rapport à l'acheteur lors de la vente, et il doit être annexé à l'acte notarié.
Le contrôle électrique négatif empêche-t-il la vente ? Non. Un rapport négatif n'empêche pas la vente. L'acheteur dispose alors de 12 ou 18 mois après l'acte pour faire la mise en conformité, selon l'âge de l'installation.
Le PEB est-il valable combien de temps ? 10 ans. Mais si vous avez fait des travaux qui ont amélioré la performance énergétique entre-temps, refaire un nouveau PEB peut valoriser le bien à la vente.
Vendre un bien à Namur sans agent immobilier, c'est possible ? Oui, légalement. Mais la majorité des dossiers contiennent une infraction urbanistique que le vendeur ne soupçonne pas. Et la moindre erreur sur la liste des documents nécessaires au compromis peut bloquer la vente chez le notaire.
Et vous, où en êtes-vous ?
Vous prévoyez de vendre. Vous pensez que votre dossier est en ordre. Mais avez-vous vraiment vérifié ?
Trois questions à vous poser.
Les travaux réalisés dans votre bien ont-ils tous été déclarés et autorisés par le service urbanisme ?
Les plans en votre possession sont-ils signés par l'architecte et cachetés par la commune ?
Avez-vous votre PEB, votre contrôle électrique, votre extrait BDES, et un DIU à jour pour les travaux depuis 2001 ?
Si vous répondez "je crois" à l'une de ces questions, c'est qu'il faut vérifier. Une vente qui coince à cause d'un document manquant, c'est des semaines de retard. Parfois plusieurs milliers d'euros de remise en conformité. Dans le pire des cas, une vente qui ne se fait pas.
→ Lire aussi : Pourquoi 120 clients nous ont mis 5 étoiles
Ce qu'il faut retenir
- Sur les dossiers que nous rentrons en portefeuille, 6 sur 10 présentent une infraction urbanistique au moment de la mise en vente.
- Sept documents minimum sont à réunir avant la première annonce : PEB, contrôle électrique, extrait BDES, renseignements urbanistiques, DIU, et selon le cas, citerne mazout ou documents de copropriété.
- L'urbanisme est le point le plus sensible. Une infraction peut bloquer le compromis, ou remettre la vente en cause après le compromis.
- Un dossier doit être vérifié avant la première visite, pas après la première offre.
- Le notaire intervient dès le début pour les démarches publiques. Choisir une étude réactive change la durée du dossier.
- Aller au-delà du minimum légal d'information protège le vendeur, l'acheteur, et la transaction.
Vendre un bien à Namur ou en Brabant Wallon ?
Chez STAG, on vérifie votre dossier avant la mise en vente. Pas après. En 8 ans, ça nous a permis d'éviter le moindre litige. Et de cumuler 120 avis 5/5 sur Google.
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