Prenez une maison à 260 000€, le prix médian d'une maison dans la province de Namur. Avant 2025, les droits d'enregistrement représentaient 32 500€. Depuis la réforme, à 3%, c'est 7 800€.
Près de 25 000€ de différence. Sur le même bien.
Pour beaucoup d'acheteurs, la vraie question n'est d'ailleurs pas le taux en lui-même, mais combien coûte réellement un achat aujourd'hui à Namur. Cette économie, c'est ce qui a réveillé le marché immobilier namurois. Mais ce n'est pas toute l'histoire, et c'est justement ce qu'on veut vous montrer ici, chiffres à l'appui, sans vous raconter ce qui arrange.
Ce que disent les chiffres
Depuis le 1er janvier 2025, les droits d'enregistrement en Wallonie sont passés de 12,5% à 3% pour l'achat d'une habitation propre et unique. Ces droits, que beaucoup englobent dans ce qu'on appelle les frais de notaire, ont donc fondu pour un premier achat. Le marché a réagi vite.
Selon le baromètre des notaires (Fednot), les ventes ont progressé d'environ 16% sur l'année 2025 en Wallonie. Chez nous, la hausse a été encore plus marquée : le Brabant Wallon arrive en tête des provinces wallonnes avec +26,9% de transactions, et la province de Namur suit avec +16,8%.
Les prix ont grimpé dans la foulée. Le prix des maisons en Wallonie a augmenté de plus de 13% sur le premier semestre, deux à trois fois plus que dans les autres régions du pays. Dans la province de Namur, le prix moyen d'une maison tourne désormais autour de 272 000€, en hausse d'environ 10%. Les appartements, eux, ont monté plus doucement.
Côté financement, les taux hypothécaires se sont stabilisés entre 3 et 4%, ce qui a redonné de la visibilité aux acheteurs. Pour vous, en pratique : si vous achetez, votre budget a gagné de la marge sur les frais, mais une partie file déjà dans la hausse des prix. Si vous vendez, vous avez en face plus d'acheteurs, et mieux financés qu'il y a deux ans.
La réforme, oui. Mais pas seule.
C'est là qu'on doit être honnête, parce que beaucoup attribuent tout à la réforme. Les notaires eux-mêmes nuancent : la reprise a été encore plus forte en Flandre qu'en Wallonie, alors qu'elle n'a pas connu la même baisse de droits. On ne peut donc pas tout mettre sur le compte du taux à 3%. Fednot évoque plutôt le retour de confiance des acheteurs et des taux stabilisés entre 3 et 4%, auxquels s'ajoute l'effet de la réforme.
Dominique, fondateur de STAG, le dit sans détour : "On n'a pas encore un recul énorme sur cette réforme. Nous, on est une petite agence, on se base sur nos dossiers, pas sur les grandes tendances du pays." La réforme a donné un coup d'accélérateur. Elle n'a pas tout fait.
Ce qu'on voit sur le terrain à Namur et en Brabant Wallon
Les chiffres donnent la tendance. Sur nos dossiers, à Namur comme à Jambes, Gembloux ou du côté de Chastre et Wavre, voici ce que ça donne dans le détail.
D'abord, tous les biens ne profitent pas de la réforme de la même façon. "Un bien habitable en l'état, ou avec quelques petits travaux, part vite et bien. Un bien à rénover, c'est plus compliqué, il traîne", résume Dominique. Les acheteurs intègrent désormais le coût des travaux et la facture énergétique dans leur calcul, un mauvais PEB les refroidit vite, et ça rejoint ce que constatent les notaires : des acquisitions de meilleure qualité pendant que les biens anciens et énergivores marquent le pas.
Les prix, eux, ont suivi. "On lisse un peu les prix par rapport aux frais que les acheteurs économisent", explique Dominique. "L'immobilier grimpe encore, et profite un peu à cette réforme." Dit autrement, une partie de ce que vous gagnez sur les droits d'enregistrement, vous risquez de le repayer dans le prix d'achat. C'est la nuance qu'un vendeur pressé d'afficher haut, ou un acheteur euphorique, oublie facilement.
Reste que les acheteurs arrivent mieux préparés qu'avant. "Ils ont fait leurs calculs. Ils savent que les frais, ce n'est plus 12,5%, et sur des montants parfois colossaux, ça change tout pour eux." Ce sont souvent des primo-acquéreurs qui se lancent à Namur, dans une fourchette de budget classique, entre 200 000 et 400 000€.
Le réflexe qui a changé chez les propriétaires
Cette préparation des acheteurs a fait apparaître un réflexe que Dominique voit revenir presque à chaque dossier. Avant la réforme, un propriétaire qui rachetait gardait souvent son ancien bien pour le louer. Aujourd'hui, c'est l'inverse : "De façon quasi systématique, les gens revendent et passent par un crédit-pont, pour décrocher le taux réduit et ne pas se faire harponner par les droits d'enregistrement."
La logique est simple : le taux à 3% ne vaut que pour une habitation propre et unique. Garder l'ancien bien fait perdre l'avantage. On reviendra sur cet arbitrage entre vendre et garder dans une prochaine édition du Carnet STAG.
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Le 3%, à quelles conditions ?
C'est le point que beaucoup connaissent en surface, sans toujours en mesurer le détail. Pour bénéficier du taux réduit :
Le bien doit devenir votre habitation propre et unique, et vous devez y établir votre résidence principale.
Vous ne pouvez pas déjà être plein propriétaire d'un autre bien résidentiel, en Belgique ou à l'étranger. Si c'est le cas, vous pouvez quand même obtenir le taux réduit, à condition de vous engager à vendre l'ancien bien dans les trois ans.
Vous devez conserver votre résidence principale dans le bien pendant au moins trois ans à partir de votre domiciliation. Sinon, vous remboursez la différence entre 12,5% et 3%, majorée d'intérêts, sauf cas de force majeure. Sur notre maison à 260 000€, cela représente près de 25 000€ à rendre.
En contrepartie de ce taux unique, les anciens avantages comme l'abattement et le chèque-habitat ont disparu. Avant de signer l'acte authentique, mieux vaut vérifier que votre situation rentre bien dans les clous. C'est typiquement ce qu'on passe en revue avec vous dès le départ.
Et si vous vendez ?
Pour un vendeur, le contexte est porteur. "Un bien bien présenté, à un prix qui reflète la réalité du marché, attire énormément de candidats, et certains n'hésitent pas à se positionner au-dessus du prix demandé", observe Dominique. Mais un marché dynamique n'est pas un blanc-seing pour afficher n'importe quel prix.
Un bien surévalué traîne, même quand la demande est forte, et un bien qui traîne finit par inquiéter les acheteurs. Le bon réflexe reste le même, partir d'une estimation réaliste et présenter un dossier propre. Nous détaillons les écarts de prix entre communes dans notre article sur l'estimation d'un bien à Namur, et la liste des documents à réunir dans notre guide des démarches obligatoires pour vendre.
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En bref, vos questions sur le 3% à Namur
Combien économise-t-on avec les droits d'enregistrement à 3% ? Sur une maison à 260 000€, les droits passent de 32 500€ à 7 800€, soit près de 25 000€ d'économie. Plus le prix du bien est élevé, plus l'écart se creuse.
Qui a droit au taux de 3% en Wallonie ? Toute personne qui achète une habitation propre et unique pour y établir sa résidence principale, et qui n'est pas déjà pleine propriétaire d'un autre bien résidentiel, sauf si elle s'engage à le vendre dans les trois ans.
Faut-il vendre son bien actuel pour bénéficier du 3% ? Si vous êtes déjà propriétaire, oui, à moins de renoncer au taux réduit. C'est pourquoi beaucoup d'acheteurs revendent et passent par un crédit-pont, pour décrocher le 3% sur leur nouvel achat.
Ce qu'on en retient chez STAG
La réforme a rendu l'accès à la propriété plus simple pour beaucoup, en particulier les primo-acquéreurs. Elle a aussi alimenté une hausse des prix dont il faut tenir compte, que vous achetiez ou que vous vendiez. Et elle s'accompagne de conditions précises qu'il vaut mieux connaître avant de signer.
Chez STAG, on se déplace, on analyse votre situation, et on vous dit la vérité sur votre projet, même quand elle ne fait pas plaisir. C'est notre façon de travailler depuis le début.
Vous achetez ou vous vendez à Namur ou en Brabant Wallon, et vous voulez y voir clair dans ce marché ?
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